不言而喻，自2022年以来，房地产市场持续受到刺激，正如那句广告所言：“我一直在前进，未曾停息。”

然而，出乎意料的是，房市却没有如预期那样回暖。这不是无的放矢，而是有确凿的证据支持：

首先，全国新房的销售总额和销售面积都显著下滑，均下降了超过20%；其次，开发商的信心也明显不足，投资总额同比减少了10%，这是自有记录以来的首次负增长。

仅这两个数据点，就足以说明问题。

图片来源：前瞻研究院

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从图中可以明显看到，尽管在2022年全年，销售额和面积有所增加，但与2021年相比，差距显著，几乎不在一个水平线上。

这就引出了一个问题，地方政府的收入减少，自然财政将面临困难。

原因很简单，房地产销售与土地收入紧密相关，房子卖不出去，就收不到款，自然也就没人有资金继续购地。这一点也有数据支持，过去一年中，土地出让收入同比下降了23%。

这导致的结果是，财政赤字进一步加深，据统计，已接近6万亿元。

可以这么说，如果不能通过强刺激措施改变楼市现状，那么地方的财政压力就难以从根本上得到调整。

尤其是想要短期内作出调整，现实且有效的策略，当然是优先考虑增加土地和房屋的销售。

可能正因为此，无论是过去一年还是2023年至今，中央层面频繁发声强调“保交楼”、“房地产仍是支柱产业”、“平稳发展房市”等政策，宛如回到了2009年和2016年的情景。

根据这些分析，要真正强力刺激房市，不应只关注一个方面，而应同时在房产和土地两方面着手。

正是如此，我们看到了楼市“强刺激”策略的启动，为了推动房地产和土地销售，同时采取了以下三种措施：

1、优化供地模式，明确年度供地次数不得超过3次，根据自然资源部的《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》中所述，标志着我国集中供地制度进入了2.0阶段，这是一次具有时代意义的转变。

2、不仅降低房贷利率，而且多个城市的首付比例也在持续下降。之前文章中已强调，降低房贷利率是暖楼市的关键措施，毕竟哪怕只降低1%，三十年来看可以节省大量房贷。目前首套房最低利率已降至3.8%。

此外，为了激励首次置业者，进一步降低首付比例无疑是极好的，如西安、成都、南昌、长春等100多个城市，已将首付比例调整到20%。

因此，尽管表面上房价未见大幅调整，但房贷利率、首付比例及折扣等多重优惠，同样使得卖房变得更加容易。

3、多个省份鼓励住房消费，从多角度实施支持措施。在今后两年内，多个省份都在强调经济的推动作用，而其中，房地产无疑仍然是主角。

主要措施包括前述的降低房贷利率，目前多地首套房利率已降至3.8%，这在过去是难以想象的。还有些城市提出“加快推进房屋拆迁货币化安置”，这让人联想到2016年的场景，如果真能实施，楼市可能因拆迁释放的需求而再度回暖。

综合以上分析，房市全面回暖的关键在于第一波刺激措施的成功，随后可能会是连续的刺激。虽然这样的说法可能会让一些人感到不适，但我们客观分析，只要城镇化持续，就仍将有人购买房屋，而楼市未来将会更加平稳。